1.ご売却の相談

住まいの売却には、法律や税金、経費など専門的なサポートが必要になります。ご自宅『売る』と決めたら、まずはご相談を。購入と併せて考えている場合も、当社にまとめて依頼するとより効果的です。



チェックポイント!

『売る』目的はハッキリと!

『何のために売却するのか、買い替えるのか』について、頭に思い浮かぶ売却(買い替え)の理由を紙にでも書き出してみましょう。そうすれば、売却の最適なタイミングもおのずと見えてきますし、後にあなたが新居を探す際の希望条件も明確になるはずです。




2.ご売却物件の調査・査定

建築年数や周辺環境、管理状況、希少性など、不動産に精通した当社営業マンがあなたの家をいろいろな観点からチェックします。無料査定サービスも行っているので気軽にお問い合わせしてください。




3.売り出し価格の決定

お客様の希望売却価格や査定価格、市場の相場などを考慮して、ご自宅の売り出し価格が決定されます。少しでも高く売りたいのは当然ですが、あまりに高い値をつけては、売れるものも売れなくなってしまうので、営業マンの意見をある程度尊重したほうがいいでしょう。



チェックポイント!

査定価格を決めるポイントは?

査定価格とは、一般的に『向こう3ヶ月間で売れると思われる価格』のこと。不動産の価格は、買い主と売り主の意向やタイミングなどで決まるので、査定価格はある程度幅をもたせて提示されます。タイミング良くいい値段で買ってくれる人がいれば、査定価格の上限もしくはそれ以上で売れることもあります。逆に、競合物件が出てきてしまったら、下限くらいの価格でないと売れない場合もあります。

査定のポイント

●周辺の類似物件の最近の売買事例
●物件の希少価値の有無
●平均的坪単価
●管理状況
●建築年数
●内装と設備の充実
●日照や眺望
●地価の動向(一戸建て)ほか
 



4.媒介契約の締結
ご売却を決断されたら、当社との間に『媒介契約』を結びます。
媒介契約によって、住まいの売却を正式に依頼したことになります。


チェックポイント!
媒介契約にはどんな種類があるの?

■専任媒介

特定の1社のみに依頼して査定してもらい、売り出し価格を決めてするものです。一般的には3ヶ月の依頼をして、その後は延長することも可能です。この場合、業者は2週間に一回、売却活動の状況を報告する義務があります。

■専属専任媒介

専任媒介同様、特定の1社に売却を依頼するものです。業者は、1週間に1回以上の頻度で売却活動を報告します。また、依頼主は自分で買い主を見つけることはできません。

■一般媒介

数社に対して同時に、自宅の売却を依頼するもの。価格はもちろん統一です。
不動産会社に報告義務はなく、依頼主も自分で買い主を見つけることができます。



5.売却活動
買い主を見つけるためには、様々な広告宣伝や販売イベントが効果的。新聞折込チラシ、住宅情報誌、インターネットなどを通して、あなたの物件が市場に公開されます。また、契約形態に基づいて、当社は売却活動の経過を依頼主に報告します。そして、購入希望者が見つかり次第、実際の住まいを見学してもらいます。


チェックポイント!

売却する家はきれいに。住人は明るく、社交的に。

住まいを見学に来た人は、最初の15秒でその物件に対する結論を出す、ともいわれています。少しの手間を惜しまずに隅々までお手入れをして、ご自宅の商品価値を高めましょう。また、住人が無口・無愛想という態度では、売れるものも売れません。購入希望者との会話のやりとりによって打ち解けた雰囲気を作るのも大切。すべては、買う人の気持ちになって準備する・行動することが重要なのです。

お手入れのポイント

●通りから玄関までにゴミはないか?
●居宅の証明は明るいか?
●壁紙の黄ばみやカーペットのシミはないか?
●壁に穴はあいてないか?壊れている箇所はないか?
●浴室、洗面所のカビは大丈夫か?
●タバコやペットの臭いはないか?

山陽不動産の販売活動内容

■オープンハウスの開催

 売却不動産の現地を公開することにより、多くの方にご覧いただける機会をつくります。

■指定不動産流通機構『REINS』への物件登録

 国土交通大臣指定のオンラインシステム『REINS』に登録することで、他の不動産会社にもお客様の不動産の売却情報を公開します。

■オリジナルチラシの新聞折込、住宅情報誌への掲載

 地域に密着した新着情報をトピックスにした広告媒体といえば、チラシ。売主様からの一言などを掲載したオリジナルチラシの作成、配布も行っています。チラシの作成、配布費用は無料です。




6.契約条件の調整(当社の仕事)
物件を気に入ってもらえたら、提示された購入条件(価格や引渡し時期など)について、
当社を通じて契約条件の調整・交渉を行います。



7.不動産売買契約(当社が作成)
買い主と契約条件についての合意ができたら、不動産売買契約書をかわして、取引内容や権利・義務などを明らかにします。その際、買い主から手付金を受領します。


チェックポイント!
契約時に必要なものは?

ご売却の契約時に用意するものを紹介します。

●権利証
●ご実印
●印鑑証明書
●固定資産税納付書
●印紙代・売買金額によって異なります。
●管理規約書、建築確認通知書など
●仲介手数料の半額;別途消費税が必要です。
●運転免許証など本人が確認できるもの ほか




8.引渡し準備・引越し準備
売却物件に居住中なら、そろそろ引越しの準備が必要となります。
引越し業者や間借りのための賃貸業者などを依頼する場合は、当社に相談してください。


チェックポイント!
●見積もりをとる際に、どの範囲まで業者がやってくれるのか確認します。
●荷造りは、普段使わない季節はずれの衣類、客用の食器や寝具などから順々に。
 荷造りができたものから番号と中身を表書きしておくのも忘れずに。
 清掃用具や洗面道具は当日の朝荷造りします。
●現金や預金通帳、保険証書、貴金属、印鑑は当日持参します。
●公共料金やお役所の手続き、カードの住所変更などもお早めに。



9.残代金の受領・物件引渡し
抵当権の抹消手続きや残代金の受領、固定資産税の精算などを行い、物件を買い主に引き渡します。


チェックポイント!
残代金の受領時に必要なものは?

 残代金を受け取る際に用意する主なものを紹介します。

●権利証(登記済証)
●印鑑証明書(3ヶ月以内)
●ご実印(所有者全員)
●固定資産税納付書
●管理規約、パンフレット、建築確認書など
●仲介手数料の残金
●登記費用(住所変更、抵当権抹消登記などがある場合のみ)
●売買物件のカギ  ほか



10.お引越し・ご入居
いよいよ新居での新生活が始まります。リフォームや家屋の診断が必要な場合は、
それらのサービスを提供しますので当社に相談してください。


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売却の際にかかる費用
税金関係
所有期間5年以下の場合 ●譲渡利益がある場合
・居住用財産の3000万円特別控除
・短期譲渡所得の税金
平成20年
所得税 30%
住民税  9%

内容 必要額
仲介手数料 不動産会社への報酬の上限額 売買価格×3.15%プラス6万3千円
登記手数料 司法書士への報酬の上限額 3万円〜5万円程度
●譲渡損失がある場合
・原則として損益通産、繰越控除はできません。
税金 印紙税(平成20年) 契約書に15000円(1000万円超5000万円以下の場合)
所有期間5年超える場合 買い換えない ●譲渡利益がある場合
居住用財産の3000万円特別控除長期譲渡所得の税金
所得税 15%
住民税 5%
譲渡税(所得税・住民税) 売却じに生じる譲渡益かかる所得税・住民税。税率は、所得期間により異なります
●譲渡損失がある場合
損益通産3年間の繰越控除
(平成20年)

個人の居住用財産でない土地・建物を売却したとき
買い換える ●譲渡利益がある場合
居住用財産の3000万円特別控除
長期譲渡所得の税金
所得税15%
住民税 5%
所有期間が5年以下 短期譲渡所得の税金
所得税 30%
住民税 9%
所有期間が5年を超える 長期譲渡所得の税金
所得税 15%
住民税 5%
●譲渡損失がある場合
・特定の居住用財産のみ3年間の繰越控除ができます。
2008年1月現在



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