まちの不動産情報館 創業40年 あらゆる住まいのステージへ
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山陽不動産の
「フラット35」ってどんな住宅ローンなの？
「フラット35」を推進する住宅金融支援機構（以下、機構）のホームページ（http://www.flat35.com/)を見ると、冒頭の見出しに“民間金融機関と機構が提携 最長35年長期固定金利住宅ローン”とある。さらに、「フラット35をもっと詳しく知りたい」のページでは、“機構は、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供する仕組み（証券化※）を支えています”とか、“機構では、住宅の断熱や耐久性などについて独自の技術基準を定め、物件検査を受けていただいています”などと記されている。
以上のことを整理すると、
| （１） | 返済期間が最長35年の長期固定金利の住宅ローン |
| （２） | 機構では、「フラット35」を扱う民間金融機関から住宅ローン（フラット35）債権（※）を買い取り、それを担保（※）とする債券（※）を発行（証券化） |
| （３） | フラット35のローン債権の証券化によって長期の資金調達を実現することで、民間金融機関がフラット35を利用者に提供する仕組みを支えている |
ということになる。
設計料はなぜ高い？
設計料の算出基準には、国の告示による指針や建築士会などの詳細基準など、多種ありますがどれも実情にそぐわないみたいです。一般的に不動産屋さんが勝手に広めた料率、3％～は根拠のないご都合主義の丸め料率ですが、結局「押し付け」られてる現実があります。
個人の利益との相対的な判断で考えて見たほうが良いと思います。実際の作業量で算出すれば、必要最低限の料金が出てきますが、それだけでは模型作成もイメージ共有の創造的な作業も抜け落ちてしまいます。何度かフィードバックを繰り返すだけの余裕と期間を確保しての冷静な判断が必要です。主導権を建設業者側に渡した後では、どうにもなりません
私の所有する土地を測量したところ、登記面積よりも大きくなることが分かりました。土地の周りには昔からある石杭が設置されており、隣接地を取り込んでいるようなことはないのですが、なぜ登記面積と一致しないのでしょうか。
登記面積というのは、その土地が区画整理・土地改良・国土調査等が実地された土地もしくは地積更正・分筆登記により手続きされた土地でないかぎり実測面積と一致していない土地がほとんどであります。よって、あなたの土地がこのような手続きがされていないのであれば、その原因は今から１００年前の明治時代にまで遡ることになります。
明治政府は、明治初期の地租改正事業により、皆さんの土地から税金を徴収する資料とするため全国を測量させました。このときの測量された面積が現在の登記面積となっている土地がほとんどであります。よって、明治初期の測量技術が未熟だったことが大きな原因のひとつになっているといえます。当時の測量は村の有識者が所有者の立会のうえ測量したとされています。その測量というものも縄を用いて行われ、不整形な土地の場合は目見当で大体同じ面積となるような長方形や正方形になおし、縦・横の寸法を縄で測定していました。また、縄を強く張ってもたるむことを考慮し、実際の測定寸法よりも多少差し引くのが習慣となっていたようです。
このような方法により面積を測量しているため実際の面積との誤差が出るのは当然といえるでしょう。もう一つの原因として、この測量による面積が、税金に大きく影響してくることから、税金を安くするため意識的に過少申告した土地が多いといわれています。しかし、土地によっては検査により面積を訂正されたところもあり、すべての土地が登記面積と大きく相違しているとはいえませんが、一般的にはこれらのことを考慮すると実測面積が大きくなるというのは通常だといえるでしょう。
よって、あなたの土地が最初に説明した手続きがされていないか、また石杭の設置された経緯も詳しく調査した上で何も手続きされておらず境界に変動もないと確認できれば今回の説明のような理由により誤差が出ているものといえるでしょう。詳しくはこれらの専門知識を有する土地家屋調査士にご相談ください。
Ｑ.私は父から相続した田を売ることにしました。買主より｢境界をはっきりしておいてください｣とのことでしたので、隣地とは立会いのうえ、杭を入れました。南北に畦道や溝があるのですが、だれと立会いをしたらよいのでしょうか。
昨今の土地の売買では、境界をはっきりさせておくことが必須のようです。買主にとっては、土地を購入したあとで境界についてトラブルが発生しても、事情がわからないので困ってしまいます。杭を入れるだけでなく測量を行い登記簿面積と実測面積を一致させる地積更正登記までしておくことがもっともよい方法だと思います。
ご質問にある畔道や溝ですがその部分が法務局備付けの字限図にどう表示されているかによって立会者が違ってきます。もし畔道が赤色、溝が青色で着色されているのならそれは｢里道｣や｢水路｣であり、どちらも官有地です。農区長さんや水利代表の人に立ち会ってもらったうえ、官公庁と官民境界協定を結ぶことにより境界が決まります。
逆に里道や水路の表示がない場合、畔道や溝は、民有地ということになります。お互いの土地を出し合っているのか、どちらかの土地の一部のなのかは対面地の所有者との話合いになるでしょう。おたずね部分が民有地であったとしても田の場合通行や通水に関しては地元の慣習がありますので、地元の役員の人にも立ち会ってもらったほうがよいでしょう。境界に関する調査や手続きは専門家である｢土地家屋調査士｣に相談されることをおすすめします。
Ｑ.私は、このたび亡父名義の土地を相続したのですが、その土地には亡父が取毀した建物が滅失登記されず残っていることが分かりました。相続人の中には遠方にいる者もいるため、相続人全員で申請するのは困難なのですが、私単独で滅失登記を申請できるのでしょうか？
建物が取毀されたときは、取毀工事が完了したときから１ヶ月以内に建物滅失登記を申請することが法律で義務づけられています。一部の例外を除いて、建物を取毀しても滅失登記を申請しないかぎりいつまでも登記簿上に存在することになります。
登記簿を閲覧すると、相当以前に取毀された建物が滅失登記されずに残っているのを見かけることがありますが、こういったことはトラブルの原因となることもありますので、現物がなくなっているから問題ないとは考えずに、工事が完了すれば一定期間内に滅失登記を申請するのは大切なことです。
ご質問の場合ですと、その土地の上に建物がないということですが、登記建物を他の場所に移動させた事実がないか等十分な調査したうえで、そういった事実がないと確認できれば滅失登記を申請することになります。
申請人については、滅失登記の申請義務を亡父より承継している者として、相続人の一人であることを証明する書面（戸籍等）を添付することにより単独で申請することができます。詳しくはこれらの専門知識を有する土地家屋調査士にご相談ください。
Ｑ.私が所有している土地の隣接部の一部を譲ってもらったのですが、どんな手続きが必要でしょうか。
土地の一部を売買したときは、その部分を明らかにし、分筆登記をしたのち、その部分についての売買による所有権移転の登記手続きをしておく必要があります。この手続きを怠ると後日の紛争の原因となることが多いようです。
土地分筆の登記申請は土地家屋調査士が皆さんに代理して行うことができます。まず、法務局等の台帳を綿密に調査したのち、分筆前の土地全体の境界を確定する必要があるので隣接地所有者と立会をし、境界を確認、測量します。隣接地が国有財産（道路・水路等）等であるときは、その管理者と立会をし、境界の確認をします。（官民境界協定といいます）必要があれば、地図訂正等に必要な書類を作成し、土地分筆登記を申請します。
ここまでが土地家屋調査士の業務となります。分筆登記完了後、売買した部分について所有権移転登記の申請をすることになりますが、これは司法書士の業務となります。土地分筆登記は、場合によっては大変時間がかかることがありますので、このような場合はすぐに土地家屋調査士にご相談されるのがよいでしょう。詳しくは表示登記の専門家である土地家屋調査士にご相談ください。
Ｑ.私はこの前、ある事で土地建物の権利証の必要があり、捜したところ、どこにも見当たらず法務局に行き、問い合わせたところ、再発行はできないといわれました。どうしてでしょうか。
俗に、権利証と呼ばれているものは、法務局で、ある登記がされた場合、そのような登記がされた事を示す証明書が当事者に交付されますが、不動産登記法では登記済証と総称しています。（不登法第60条①）
これは申請当事者の登記の原因を証する書面または申請書副本を用いて登記官が一定の証明文言、申請書受付の年月日、受付番号、登記の順位番号及び登記済という旨の記載を書き加えて登記所の印鑑を押捺して、登記権利者（売買等の登記の場合は買主）に還付しますので、公の証明書としての新たな交付となります。
登記済証（権利証書）はこれを交付された者がこんどは登記義務者（売買等の登記の場合は売主）として新たな登記の申請をする場合は、本人であることの証明、その者が真実こんどの登記手続きをする意思であることを確認する方法の一つとして｢登記義務者の権利に関する登記済証｣として提出されます。
ですから再発行はいたずらに権利の錯綜を招きますので再発行は出来ません。しかしながら、これの救済方法がなければ登記義務者は登記申請手続きが不可能となりますので、不登法第44条は本人証明、真意確認のため、ある登記所ですでに登記を受けている成年者二人以上が登記義務者その人に間違いないということを保証した書面（保証書といいます）を替わりに提出すれば登記申請は受理されます。
但し登記義務者について確実な知識がないままいい加減にこの保証をした者は懲役または罰金という刑事罰の制裁を受けます。（不登法第158条）
ですから登記済証（権利証）は絶対不可欠な書面ではありませんが迅速な本人確認と登記意思の確認には印鑑証明書と共に必要になりますので、紛失、毀損がないよう注意して下さい。
Ｑ.自宅の土地建物の謄本を取りたいのですが、どうすればよいのでしょうか？
土地又は建物の謄本とは登記簿（登記用紙）を複写し、登記官が登記簿の謄本である旨を認証したものです。
不動産登記の制度は、戸籍謄本等と異なり、公示を目的として一般に公開されており、誰でも登記簿を閲覧したり、謄本の交付を受けることができます。
具体的には、不動産を管轄している登記所（法務局の支局か出張所）に出向き、謄本申請書に必要事項を記入し一筆につき千円の登記印紙を貼って請求します。
但し一通の枚数が十枚を超える場合は5枚毎に2百円を加算します。また郵送でも謄本を請求することができます。この場合は返信用の切手を同封する必要があります。また、登記簿を閲覧するには閲覧申請書に一筆につき５百円の登記印紙を必要とします。
ところで、不動産登記簿とは登記所が管理している不動産の物理的概要や権利の得喪変更を記録したバインダー式帳簿のことを言います。不動産登記簿は土地一筆又は建物一個毎に一組の登記用紙が備えられ、一組の登記用紙は原則として3枚で構成されています。
1枚目は表題部といって不動産の表示（物理的概要）に関する事項が記載されます。
2枚目は甲区と言い所有権に関する事項が記載されます。所有権の他、差押や所有権の仮登記等が記入されます。
3枚目は乙区と言い所有権以外の権利の関する登記が記載されています。地上権、地役権、抵当権、根抵当権や賃借権の登記等が記載されています。
近年、法務省により不動産登記事務のコンピュータ化処理が順次進められ、各地においてコンピュータ化指定庁（ブックレス庁）が多く見られるようになりました。ここでは当然現在のバインダー式登記簿は閉鎖されますので、代わりに現在の登記簿謄本に該当するものとして全部事項証明書がコンピュータにより作成されます。現在の閲覧の代わりをするのが登記事項要約書といい、同じくコンピュータにより打ち出されます。これらの請求の方法は前の述べた謄本や閲覧の請求とほぼ同様です。
Ｑ.どうしていまだに土地の面積を表すのに坪を使うの？
Ａ.基本的には現在は平米（㎡）で面積は表示しますが、今でも業界では坪の計算がどうしても主流になっています。元々はこの単位(面積)は尺貫法の基礎として大事な面積でした。由来については、一人が一日で食べるお米の取れる面積を言います。一人が一年で食べるお米の取れる面積は、1石と言って、戦争をするのにどれぐらいの食料が必要か、またどれぐらいの人（兵力）がある国か、判断するのに決められた面積です。1石とは360坪(旧暦の1年は365日では無い)で、現在の重さに換算すると約150㎏になります。1石は、2俵半 60㎏×2.5=150㎏ 150㎏÷360日=
0.4166㎏ （現在の倍以上の量）一日は「坪」、一年は「石」（姫路は昔40万石ぐらいと言われ、現在は人口48万人ですが、その昔の石数を調べると当時の人口が凡そですが、わかります）しかしながら、現在、1石は約180㎏になってます。太閤検地で、単位系の変更があって1石を360坪から300坪に変わってます。(増税の為)また、江戸時代に、1升の重さを1.8㎏に決められました。（いろいろ時代によって変化した経緯があります。）1石は10斗 1斗は10升の関係から1石は約150㎏から約180㎏になったと考えます。ちなみに1石の300坪は、1反として今でも田の面積で使いますが、農業革新により7石近く収穫出来る所もあり、この単位系の基本は破たんしています。しかし、現在でも「坪」と言う単位だけは残ったのは、お米に対する日本人の歴史と文化だと考えられます。ちなみに一坪は3.30578㎡で計算します。
Ｑ.自宅敷地（一般の人も入れる空間）に池を作りたいのですが、アドバイスして下さい。
池を作る場合、土を掘ってそれに水を入れても水は溜まりません。（土が粘土質の場合は除きますが）
まずコンクリートや、防水シート等によって枠を作り防水工事を行います。又、転落事故などを考え池の深さを
決めます。
水を循環させるためのポンプ等の設備工事・電気工事も発生します。家族以外の方々が入ってこれる空間で
池などを作る場合、安全面を重視した計画がベターだと思います。
Ｑ.住まいの結露対策について教えて下さい。（平成１５年）
結露は、室内の湿気を持った空気が温度の低い部分に触れて、空気中に含んでいる湿気が
水滴となることによりおきる現象です。場所としては、表面の温度が室内より下がりやすい場所で
ある外壁面、外気に面する窓回り、玄関の扉、押入の外壁側の壁、などでよく起こります。
対策としては、表面の温度を下げないようにすることが有効で、外壁、屋根面に断熱材を入れるのは
このためです。（もちろん冷暖房効率を上げることも同時にできます。）
サッシまわりでは、「ガラス」と「サッシ（枠）」でそれぞれ対応ができます。
ガラスについては、ペアガラスとすることで、室内側の温度を下げないようにでき結露を少なくできます。
サッシ（枠）については、ペアガラスを入れるだけでは結露を防ぐことができませんので、１ 樹脂とアルミが
複合された断熱複合サッシを使う、２ サッシを２重にする、という対策があります。（しかしながら、いずれも、
普通のサッシに比べコストが上がります。）
なお、２重サッシの場合は、開け閉めを２度行なわなければなりませんので、使い勝手が悪くなります。
Ｑ.父名義の土地に建物を新築することとなり、土地建物を抵当に入れて
住宅ロ－ンを組むことになりました。ところが、銀行で提出を求められている
土地権利証が見つかりません。どこで再発行してもらえばよいのでしょうか。
結論からいえば、権利証の再発行はどういう理由があってもされません。
あなたが住宅ロ－ンを受ける際の土地建物への抵当権設定登記手続は、権利証
に代わる書類（保証書～あなたのお父さんが抵当権設定登記を行う意志を持ってい
ることを保証する書類）を添付して行われます。そして、登記完了後にお父さん宛
に抵当権設定登記完了の旨の通知書が送られてくるのです。
もともと登記手続は、不動産の売買、贈与、あるいは抵当権をつけるなどの取引
の結果を公の帳簿（登記簿）に記載する手続であり、前提として取引が有効に行わ
れていることが必要になります。「権利証」といわれているものはそれら取引に関
する登記が完了したことを証する書面にすぎず、厳密な意味で権利を証明するもの
ではありません。さらに、「権利証」がなければ「保証書」という代わりの書類を
添付すれば登記手続実行は可能なのです。
しかし、「権利証」、印鑑証明書、実印がそろうと本人が知らない間に自分の不
動産の登記簿上の名義が他人に代わってしまうこともあり得るわけで、もちろん、
その登記は本人の意志に基づかないものである以上原則として無効ですが、自分の
名義に戻すためには裁判提起が必要な場合もあります。その際には裁判費用を負担
したり、仕事を休んで裁判所に出頭しないといけない場合もありますから、「権利
証」は、大切な財産である不動産に関する重要な書類として、実印、印鑑証明書カ
－ドとは別の場所にきちんと保管しておく必要があります。
Ｑ.購入に関してかかる諸費用とは？
購入に関わる諸費用として、
①登記費用
②売買契約書印紙代（売買金額が1000万円以上、5000万円未満の物件については15,000円）
③固定資産税やマンションの場合は修繕積立金や管理費等の日割り分
④購入にローンを利用する場合は保証料などのローン関連費用
⑤仲介物件の場合は仲介手数料（売買価格が400万円以上の場合は速算式として、売買価格×３％＋６万円等が必要になってきます。
一般的に物件価格やローンを利用するかどうか等により違いますが、諸費用は新築住宅の場合、物件価格の５％前後、中古住宅の場合、物件価格の８％前後程度が目安です
Ｑ.畳の上にカーペットを敷き詰めようと思っているのですが、
カビとかはやっぱり発生します？また、どのように敷くのがいいのですか？
当然発生するでしょう・・・。どうしても敷きたくてしょうがないのなら上に物などをあまり載せずに天気のいい日に乾かせるようにするのが無難だと思います。湿気が少なくてもダニなどが発生するとも聞いたことがあります。
不動産業界では、価格や賃料が高いか安いかを表わすのに【坪単価】を用いるのが一般的です。
１坪は３．３０５７８５㎡で、住宅情報などで「3.3㎡単価」と記載されているのもここに理由があります。
土地の場合は価格÷土地面積（坪），
マンションやビルは価格(賃料)÷専有面積で、「専有単価」と表現する事もあります。
これらは売買，賃貸共通です。
Ｑ.坪と㎡の計算（1坪＝３．３０５７８５㎡，1㎡＝０．３０２５坪）
私の場合、[０．３０２５]で掛けたり割ったりしています。
例えば45坪なら、 ４５坪÷0.3025＝１４８．７６㎡
１００㎡は、 １００㎡×0.3025＝３０．２５坪
Ｑ.６帖って何㎡の事？
１坪は２帖の事です。
よって、６帖＝３坪ですから、３坪÷0.3025＝９．９２㎡になります。
ちなみに、６帖と６畳は同じです。一般的に和室の場合「畳」（タタミの字）を使うようです。
Ｑ.最近のマンションとかの6帖って狭いと思うんですが。
上記と関連しますが、ホントはタタミ２枚で１坪でなければなりません。
１坪とは１間×１間（ケンという長さの単位）の事で、１間＝１．８１８１８メートルです。
タタミは、半間×１間の寸法なので、0.5×１＝0.5坪。だから２枚で１坪な訳ですネ。
大体、タタミの短い方が９０cmないとダメ、と覚えておけばいいでしょう。
この他、日本の家屋はこの「間」の単位で作られている（だから帖数で表わすとも言えますが)ので、フスマや窓などにも同じ事が当てはまります。
例えば２枚のフスマで、引き違いで開ける押入は、幅が１間（襖も１枚の幅は半間です）あるはずで、普通奥行きは半間ですから、押入の広さは１帖、になる訳です。
窓もまったく同じで、２枚引き違いのサッシなら、その幅は１間（約１．８ｍ）のはずです。
なお、【LDK】と表現できるのは上記の面積計算で１０帖以上ある場合で、それ以下は、ＤＫになります。
Ｑ.「駅から徒歩5分」って、本当に5分で着くの？
不動産業界の基準として、【８０メートルで徒歩１分】と表示する事になっています。（端数は切り上げ）
これは１０ｍを７秒半で歩くスピードです。
どう感じるかは人それぞれですが、少なくとも通勤時間にこのペースで歩いたら、かなり追い越されると思います。
それはともかく、｢徒歩５分」の場合、３２１ｍ～４００ｍという事になります。４０５ｍあれば「徒歩６分」と表示しなければなりません。
他にも素朴な疑問のある方は、 こちらから
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